KEREM ALKİN

Dünyanın önde gelen ekonomilerinin tümümünde gayrimenkul piyasası çalkantılı bir dönemden geçiyor. Önde gelen gelişmekte olan ekonomilerin çoğunda, 'Kovid-19' süreci ve sonrasında gözlenen 'aşırı fiyat şişkinliği' sorunu, önümüzdeki dönemde yerini sert fiyat düzeltmelerine bırakacak gibi gözüküyor. Dünyanın önde gelen gelişmiş ve gelişmekte olan ekonomilerinde gayrimenkul piyasası için önemli sorun teşkil eden başlıkların başında ise 'ekonomik ve politik belirsizlik' sorunu yer alıyor. Ekonomik belirsizliğin ana nüvesini ise küresel enflasyonun seyri ve önde gelen merkez bankalarının enflasyonu dizginlemek pahasına para politikası faiz oranlarını yükseltme eğilimleri oluşturmakta. Faiz oranlarındaki artış doğal olarak konut veya gayrimenkul kredilerinin maliyetlerini de yükseltiyor. ABD ve Çin ekonomisinde zayıf gayrimenkul talebi, bir dönem yüksek artış göstermiş olan gayrimenkul fiyatlarında gerilemeye ve sektördeki şirketlerde ciddi zararlara sebep olmakta.
Küresel gayrimenkul endüstrisi açısından kritik bir diğer başlık olan politik belirsizliğin ana nüvesini ise 'jeopolitik risk' başlığı oluşturmakta. Başta, Rusya-Ukrayna Savaşı, dünyanın pek çok coğrafyasında yaşanmakta olan politik gerginlikler, toplumsal çalkantı ve huzursuzluklar gayrimenkul yatırımcılarının kararlarını doğal olarak olumsuz yönde etkilemekte. Jeopolitik risk başlığının gayrimenkul sektörü için sebep olduğu ikincil olumsuz etki ise, küresel emtia ve kıymetli metal piyasalarındaki fiyat artışları. Gayrimenkulu yatırım portföyünde alternatif bir alan olarak tutmak isteyen küresel yatırımcılar, ekonomik ve politik belirsizliklerin küresel emtia ve altın fiyatlarında sebep olduğu artışları dikkate alarak, portföylerindeki gayrimenkul payını doğal olarak azaltıyorlar. Bu nedenle, küresel konut pazarında göreceli olarak daha sınırlı; ancak, esas küresel portföy yatırımcıları açısından önemli bir çekim alanı olan ticari gayrimenkullerde bu dönemde önemli bir arz fazlası ve fiyat gerilemesi sorunu yaşanıyor.
Küresel konut endüstrisi ve talebi açısından ise, yakın ve orta vadede gayrimenkul şirketlerinin ve yatırımcıların dikkat etmeleri gereken başlıklarından ilkini 'tüketici güveni' oluşturmakta. Yukarıda sıraladığımız küresel ekonomik ve politik belirsizliklere dair başlıklar, tüketici güveni üzerinde kırılganlığı arttırdığı ölçüde, konut satın alma eğilimini de, bilhassa yükselen kredi faiz oranları ile birlikte, ciddi manada yavaşlatıyor. Türkiye gibi sınırlı sayıda ülkede ise, derinleşme eğilimi gösteren 'hırs enflasyonu' (greedflation) sorunu, gayrimenkul sahiplerinin satış ve kira bedelleri konusunda 'ürkütücü' ve ülke ekonomisinin gerçekleriyle bağdaşmayan bir 'iddialaşma'ya kapılmalarını sebep olmuş durumda. Bu nedenle, satış ve kira bedellerinde doğal olarak aşağı yönde sert bir düzeltme gerçekleşecek. Konut sektöründeki trendi yakın ve orta vadede etkileyecek bir diğer kritik başlık ise, 'Kovid-19' ile dünyada önemli bir akım haline gelen hibrit çalışma koşulları ve pek çok şirket ile kuruluşun da bu metodu işyeri maliyetlerini azaltmak için tercih ediyor olmaları. Bu durum, büyük şehirlerde konut endüstrisi için büyük bir tehdit oluşturmakta.
Çünkü, çalışan kesim için 'evden çalışma' ille büyük şehirde olmayı gerektirmediği gibi, küresel enflasyon dünyanın önde gelen 50 büyük şehrinde kira, gıda ve yaşam maliyetlerini o kadar pahalı hale getirmiş durumda ki, istihdam da doğal olarak bu şehirlerden kaçıyor. Bu nedenle, büyük şehirlerde yönetim merkezi olan şirketler de personel bulmakta giderek zorlanıyor. Büyük şehirlerdeki 'işgücü kıtlığı gerilimi' de yakın ve orta vadede küresel konut endüstrisinde yeni yapılanmaları da beraberinde getirecek. Uzun vadede ise, gayrimenkul projelerinde enerji tüketimi, 'net-sıfır karbon' ve sıfır atık, enerji verimliliğine yönelik yüksek kalitede yalıtım, en az depreme dayanıklılık şartı kadar vazgeçilmez olacak. Bu nedenle, gayrimenkul üreticisi ve geliştiricisi şirketlerin 'döngüsel ekonomi'yi mutlaka radarlarına almaları gerekecek.