Ev sahibi ile kiracılar arasında "ek protokol" krizi! İmza atmadan okuyun: Yargıtay kimi haklı buluyor?

Gayrimenkul sektöründe ev sahipleri ile kiracılar arasındaki anlaşmazlıkların yeni bir boyutu gün yüzüne çıktı. Hızla yükselen kira bedelleri, eski kiracıların düşük ödemeleri ve fahiş zamlar, taraflar arasında süregelen bir çekişmeye dönüşmüş durumda. Son dönemde ise kira tespit davaları, beş yılını dolduran kiracılar arasında yeni bir anlaşmazlık kaynağı haline geldi.

Ev sahipleri, piyasa rayiç bedeli ile kira bedelinin uyuşmadığını iddia ederek beş yılı dolduran kiracılara karşı 'kira tespit davası' açma hakkına sahipler. Bu durum, kiracıları hem ekonomik olarak zor durumda bırakıyor hem de hukuki mücadelelere sürüklüyor. Dava yolunu seçmek istemeyen taraflar ise uzlaşma sağlayarak 'ek protokol' imzalıyorlar.

Ancak bu noktada yeni bir anlaşmazlık ortaya çıkıyor. Bazı ev sahipleri, hem uzlaşma ile kira bedelini arttırıyor hem de yeni dönemde dava açma hakkını kullanıyorlar. Hukukçular, Yargıtay'ın ek protokolü değil, kira sözleşmesinin tarihini esas aldığını vurgulayarak, bir yıl önce yapılan protokollerin dahi beş yıl geçmişse ev sahibinin dava açabileceği uyarısında bulunuyorlar.

Kiracılar, protokol imzalayarak anlaştıklarını düşünse de, ev sahiplerinin dava açma yetkisi, bu anlaşmaları göz ardı etme riski taşıyor.

KİRACI ANLAŞTIK SANIYOR AMA...
Ev sahibi kiracı anlaşmazlıklarının son iki yılda hiç olmadığı kadar arttığını, kiraya getirilen yüzde 25 zam sınırı ve dava öncesi arabuluculuk şartının da sorunları çözmediğini anlatan Gayrimenkul Hukuku Derneği Kurucu Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, yeni sorunun "protokol krizi" olduğunu dile getirdi. Kiraz son aylarda yaşanan anlaşmazlığı detaylarıyla şöyle anlattı:

"Söz gelimi 1 Ocak 2018 tarihli kira sözleşmesi olan bir kiracı için 1 Ocak 2023'te beş yıl doluyor. Bu durumda ev sahibi kira tespit davası açabilir. Ama taraflar dava yerine anlaşmaya gidiyor. Güncel kira değeri 10 bin lira, ev sahibi 40 bin lira istiyor ve 30 bin lirada el sıkışıyorlar. Bu durumda bir ek protokol hazırlanarak yeni kira bedeli resmileştiriliyor. Bu tabloda kiracı anlaşma oldu diye gönül rahatlığı ile yola devam ederken, yeni zam döneminde bir anda bir dava ile karşı karşıya kalabiliyor."

YARGITAY DAVA AÇILABİLİR DİYOR
"Kiracı, 'protokolü yapalı bir yıl oldu, dava için gerekli beş yıl şartı dolmadı' diye düşünse de bu doğru değil" diyen Kiraz nedenini şöyle özetledi: "Çünkü Yargıtay diyor ki; ev sahibinin her beş yılda bir kira tespit davası açmak hakkı var. Gerekli beş yıl şartında da asıl sözleşme tarihini baz alırım, ek protokol tarihini değil. Bu durumda kiracı evden çıkmamak için yasal oranın üzerinde zammı kabul edip sorun çözüldü gözüyle yoluna devam ederken, beklemediği bir dava ile karşılaşıyor. Eğer kira bölge rayicinin altındaysa, dava sonucunda yeniden artış gerçekleşiyor."

ÇÖZÜM YENİ SÖZLEŞME
Peki bugünlerde kira artışı konusunda uzlaşma sağlayan kiracılar böyle bir kriz yaşamamak için ne yapmalı? Bu soruya yanıt veren Kiraz, "Eğer taraflar yeni kira bedeli için anlaştıysa ek protokol yerine, eski kira sözleşmesini fesih ederek yeni bir kira sözleşmesi yapabilir. Böylece yeni sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmeden bir daha tespit davası açılamaz. Ancak bu konuda ev sahibinin ikna olması da zor. Çünkü ev sahibi, sözleşmelerde 10 yıllık uzama süresinin bitiminden sonra 'herhangi bir gerekçe göstermek zorunda olmadan' kiracıyı tahliye edebiliyor. Yeni bir sözleşme yapılması halinde ise ev sahibinin gerekçesiz tahliye hakkı ileri tarihlere öteleniyor. Ev sahibi bu hakkını kaybetmemek için ek protokolü seçiyor" ifadelerini kullandı.