Düşük kira ödeyenler dikkat! Geçmişe dönük fark alınabilir mi?

Son yıllarda kira artışlarıyla ilgili getirilen yüzde 25 zam sınırlaması, birçok ev sahibinin aldığı kira bedelinin rayiç bedelin altında kalmasına neden oldu.

Bu durum, ev sahiplerini hukuki yollara başvurmaya yönlendirirken, kiracılar için de yeni bir endişe kaynağı oluşturdu. Peki, kiracılar geçmişe dönük kira farkı ödemek zorunda kalabilir mi? Uzmanların görüşleri ışığında bu sorunun yanıtını inceledik.

KİRA TESPİT DAVALARI VE HUKUKİ SÜREÇ
Kira tespit davaları, kira bedelinin düşük kaldığı durumlarda ev sahipleri tarafından açılan davalardır. Bu davalar, özellikle kira sözleşmesinin beşinci yılından itibaren gündeme gelir.

Gayrimenkul uzmanlarının belirttiğine göre, kira bedelinin piyasa koşullarına göre düşük kalması durumunda, ev sahibi, kira tespit davası açarak yeni kira bedelinin belirlenmesini talep edebilir.

Ancak, bu süreçte dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, davanın hangi dönem için açıldığıdır. Kira tespit davası, genellikle dava açıldıktan sonraki dönemi kapsar ve geriye dönük olarak kira farkı talep edilmez. Ancak, eğer ev sahibi kontrat yenileme süresi dolmadan önce dava açtıysa, bu durumda kira farkı talebi geçmiş dönemi de kapsayabilir.

ARABULUCULUK SÜRECİ VE FAİZ İŞLEMEZLİĞİ
Kira tespit davaları, zorunlu arabuluculuk sürecine tabidir. Arabuluculuk sürecinde taraflar uzlaşmaya varamazsa, dava mahkemeye taşınır.

Arabuluculuk süreci en fazla 4 hafta sürerken, dava sürecinin tamamlanması ise yerel mahkemelerde 2 yıl, üst mahkemelerde ise 2 yıl olmak üzere toplamda 4 yılı bulabilir. Bu uzun süreç, kiracılar için ciddi bir belirsizlik yaratabilir.

Ancak önemli bir ayrıntı, kira farklarına faiz işlememesi durumudur. Mahkeme, davanın açıldığı tarihten itibaren oluşan kira farklarını tespit eder. Kiracı, mahkemenin belirlediği bu farkı geriye dönük olarak ödemek zorunda kalsa da bu farklara geçmişe yönelik faiz işlemez.

Örneğin, 2020 yılında açılan bir dava, 2024 yılında sonuçlandığında kiracı, 2020 yılından itibaren oluşan kira farklarını ödemekle yükümlü olur. Ancak, bu farklara yalnızca 2024 yılından itibaren faiz işler.

KİRACILAR İÇİN NE YAPMALI?
Kiracılar, kira sözleşmeleriyle ilgili yaşanabilecek bu tür hukuki süreçleri göz önünde bulundurmalı ve ev sahipleriyle olan ilişkilerini titizlikle yönetmelidir.

Hukuki süreçlerin uzunluğu ve belirsizliği nedeniyle, arabuluculuk gibi alternatif çözüm yöntemlerine başvurmak, her iki taraf için de daha sağlıklı bir yol olabilir.

Özellikle kira tespit davalarında, mahkemeye gitmeden önce uzlaşmaya varmak, hem zaman hem de maliyet açısından daha avantajlı olabilir.