10 soruda kentsel dönüşüm finansmanı: e-Devlet başvurusu nasıl yapılır?

İstanbul'un kronikleşmiş sorunu deprem riski karşısında vites yükseltildi. Megakentin yapı stoğunu güvenli hale getirmek amacıyla devreye alınan 3 milyon TL'lik dev finansman desteği, evini dönüştürmek isteyen vatandaşların rotasını kentsel dönüşüme kırdı. "Peki ama nasıl?" sorusu gündemin ilk sırasına yerleşirken; başvuru şartlarından faiz indirimlerine, emekli avantajlarından Yarısı Bizden entegrasyonuna kadar süreci tüm detaylarıyla masaya yatırdık.

Sabah Gazetesi'nde yer alan habere göre, 10 kritik soruda İstanbul'un yeni dönüşüm rehberi:

İstanbul’da başlatılan yeni kentsel dönüşüm programı kapsamında 3 milyon TL’ye kadar kredi desteği sağlanacak. (KAYNAK: A Haber Foto Arşiv)

1. BÜROKRASİ DEĞİL HIZ: BAŞVURU ROTASI NASIL ÇİZİLİYOR?

Kentsel dönüşümde yeni dönem "çift aşamalı dijital onay" mekanizmasıyla yürüyor. Süreçte ilk hamleyi müteahhit yapıyor. Yapım ruhsatını alan yüklenici, e-Devlet üzerinden ARAAD (AFDİS) sistemine girerek projenin tüm teknik detaylarını yüklüyor. Proje başkanlık onayından geçtikten sonra top vatandaşa geçiyor. Hak sahipleri, yine e-Devlet üzerinden ön başvurularını tamamlayıp ardından protokol imzalanan banka şubelerine giderek süreci resmileştiriyor.

2. KREDİ İÇİN "CÜZDAN" TESTİ: %70 SINIRI NEDİR?

Finansman desteğinden yararlanmanın iki temel şartı var: Sicil temizliği ve ödeme kapasitesi. Kredi kullanacak kişinin üzerinde devam eden bir haciz kaydı bulunmamalı. Daha da önemlisi, aylık kredi taksit tutarı, belgelenebilir hane halkı gelirinin %70'ini geçmemeli. Bu eşik, geri ödemelerin sürdürülebilirliğini sağlamak adına kritik bir bariyer olarak belirlendi.

3. EMEKLİ VE ENGELLİ VATANDAŞA POZİTİF AYRIMCILIK

Dönüşümde "sosyal adalet" prensibi ön planda. Finansman paketinde 4 avantajlı grup için faiz indirimleri tanımlandı:

• Tek Evi Olanlar: Başka konutu olmayan malikler.
• Dar Gelirliler ve Emekliler: Orta-düşük gelir grubu ile emekli vatandaşlar.
• Dezavantajlı Gruplar: Şehit yakınları, gaziler ve en az %40 engelli raporu olanlar.
• Yeşil Bina Teşviki: Binayı A veya B sınıfı Enerji Kimlik Belgesi ile inşa edenler.

Bu kategorilerin her biri yıllık 0.25 ile 0.50 puan arasında indirim alırken, tüm şartları sağlayan bir vatandaş yıllık toplamda 1.25 oranına kadar faiz avantajı yakalayabiliyor.

Kentsel dönüşümde yeni kredi modeliyle birlikte başvurular e-Devlet üzerinden yapılabilecek. (KAYNAK: A Haber Foto Arşiv)

4. GERİYE DÖNÜK HAKLAR: 2020 SONRASI YIKILANLAR DİKKAT!

"Binam önceden yıkıldı, hakkımı kaybettim mi?" endişesine son verildi. 1 Ekim 2020 tarihinden sonra riskli yapı olarak tescillenip yıkılan binaların malikleri de bu projeye dahil olabiliyor. Buradaki tek ve en sert kural; inşaatta temel seviyesinde imalata başlanmamış olması.

5. ÇOĞUNLUK KARARI VE "SALT ÇOĞUNLUK" DÖNEMİ

Apartman içi uzlaşmazlıklar kentsel dönüşümün en büyük freniydi. Yeni düzenlemede 6306 Sayılı Kanun gereği salt çoğunluk (50+1) ile karar alınabiliyor. Karara katılmayan azınlığın payları, Başkanlık tarafından rayiç değer tespiti yapılarak diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılıyor; böylece süreç bir kişinin itirazıyla kilitlenmiyor.

3 milyon TL üst limitli kredi desteği, İstanbul’daki dönüşüm sürecini hızlandırmayı hedefliyor. (KAYNAK: A Haber Foto Arşiv)

6. KAT İRTİFAKI ŞART MI?

Vatandaşın en çok kafa karışıklığı yaşadığı noktalardan biri mülkiyet durumu. Kredi başvurusu için kat irtifakının kurulu olması bir zorunluluk değil. Hak sahipleri, tapudaki mevcut arsa payları üzerinden de kredi imkanından yararlanabiliyor.

7. KAÇ KONUT İÇİN KREDİ ÇEKİLEBİLİR?

Destek paketi, "barınma odaklı" bir model üzerine kurgulu. Bu nedenle her hak sahibi, yeni yapılacak projede sadece tek bir bağımsız bölüm (daire veya dükkan) için kredi kullanabiliyor. Yatırım amaçlı birden fazla dairesini dönüştürmek isteyenler için bu paket yalnızca ilk üniteyi kapsıyor.

8. "YARISI BİZDEN" Mİ, "3 MİLYON TL KREDİ" Mİ?

İstanbul için iki dev kampanya masada. Ancak kurallar net: Bir kişi aynı taşınmaz için hem Yarısı Bizden desteğini hem de bu yeni kredi paketini aynı anda kullanamıyor. Fakat aynı bina içindeki komşular özgür; biri hibeli Yarısı Bizden modelini seçerken, diğeri düşük faizli 3 milyon TL'lik krediyi tercih edebiliyor.

Hak sahipleri, başvurularını tamamladıktan sonra anlaşmalı bankalar üzerinden işlemlerini sürdürecek. (KAYNAK: A Haber Foto Arşiv)

9. TAŞINMA VE KİRA YARDIMI DEVAM EDİYOR

Finansman desteğini kullanan malikler için ek masraflar da unutulmadı. Kredi kullanan vatandaşlar, mevcut mevzuat çerçevesindeki kira desteği haklarından yararlanmaya devam edebilecek. Bu da inşaat süresince hane ekonomisine nefes aldıracak bir kalem olarak görülüyor.

10. LİMİTLERDE ESNEKLİK VE ÜST SINIR

3 milyon TL, bugün için belirlenmiş bir üst limit. Ancak bu rakamın fon büyüklüğüne ve ekonomik koşullara göre güncellenebileceği belirtiliyor. Önemli olan nokta; riskli yapı raporu olan her gerçek kişi malik, herhangi bir öncelik sırasına takılmadan (gelir rasyosu tuttuğu sürece) bu kaynağa erişebiliyor.

Editörün Notu: İstanbul'da kentsel dönüşüm artık bir tercih değil, hayati bir zorunluluk. Sunulan bu finansman desteği, özellikle düşük ve orta gelirli vatandaşın "nasıl inşaat yaparım?" korkusunu yenmesi için tasarlanmış durumda. Uzmanlar, başvuru yapmadan önce mutlaka müteahhit ile sözleşme şartlarının netleştirilmesi ve e-Devlet üzerindeki onay süreçlerinin titizlikle takip edilmesi gerektiğini vurguluyor.