Ev sahipleri ve kiracılar dikkat: Yargıtay’dan emsal karar, çekilmezlik varsa anında feshedilir
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmelerinde bütün dengeleri değiştirecek devrim niteliğinde bir karara imza attı. Milyonlarca ev sahibi ve kiracıyı ilgilendiren karara göre, taraflar arasındaki ilişki "çekilmez hale" gelirse sözleşme süresinin dolması beklenmeden "olağanüstü fesih" hakkı kullanılabilecek.
Yargıtay, kira sözleşmelerinden doğan anlaşmazlıklarda "olağanüstü fesih" yolunu genişleten bir hükme vardı. Resmi Gazete'de yayımlanan karara göre, Borçlar Kanunu'nun 331. maddesi uyarınca kira ilişkisi taraflardan biri için sürdürülemez bir yük haline gelmişse sözleşme süresi ne olursa olsun fesih mümkün hale geldi.
SÖZLEŞME SÜRESİ DOLMADAN TAHLİYE YOLU AÇILDI
Anamur'da yaşanan bir kira uyuşmazlığını inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin "süre dolmadan fesih yapılamaz" kararını bozdu. Yüksek Mahkeme, sürekli edinimli sözleşmelerde bir tarafın "çekilmezlik hali" altında sözleşmeye bağlı kalmaya zorlanamayacağına hükmetti. Kararda, "Çekilmezlik halinin varlığında taraflardan her biri sözleşmeyi her zaman feshetme hakkını kullanabilir" denildi.
HANGİ DURUMLAR "ÇEKİLMEZLİK" SAYILIR?
Yargıtay'ın dikkat çektiği Borçlar Kanunu'nun 331. maddesi kapsamında olağanüstü fesih hakkı doğuran durumlar şu ana başlıklar altında toplanıyor:
| Durum Kategorisi | Örnek Senaryolar (Önemli Sebepler) |
Kişisel Husumet | Taraflar arasında bitmek bilmeyen kavgalar, tehditler veya ciddi hakaretler. |
Ekonomik Çöküş | Kiracının veya ev sahibinin sözleşmeye devam etmesini imkansız kılan ani ve ağır maddi kayıplar. |
Güven İlişkisinin Kaybı | Sözleşmenin temelini oluşturan güvenin taraflardan birinin ağır kusuruyla sarsılması. |
Dayanılamaz Durumlar | Kiracının komşulara veya ev sahibine yönelik sürekli tacizleri; ev sahibinin mülkü yaşanmaz kılması. |
HAKİM "PARASAL SONUÇLARA" KARAR VERECEK
Kararda dikkat çeken bir diğer nokta ise maliyetler oldu. Sözleşmeyi tek taraflı fesheden taraf hakimin belirleyeceği parasal sonuçlara (tazminat vb.) katlanmak zorunda kalabilir. Mahkeme, durum ve koşulları göz önünde tutarak feshin faturasını belirleyecek.
KİRA SÖZLEŞMESİNDE OLAĞANÜSTÜ FESİH DÖNEMİ
1. Bu karar kiracıyı evden çıkarmayı kolaylaştırır mı? Karar sadece ev sahibi için değil kiracı için de geçerlidir. Eğer kira ilişkisi herhangi bir taraf için "çekilmez" hale gelmişse (örneğin ev sahibinin kiracıyı sürekli taciz etmesi veya tam tersi), mahkeme yoluyla fesih istenebilir.
2. "Çekilmezlik" iddiası nasıl ispatlanır? Mahkemede sunulacak deliller, karakol kayıtları, karşılıklı tehdit mesajları veya ekonomik çöküşü gösteren belgeler "önemli sebep" olarak sunulabilir.
