Tarihi sosyal konut projesi umut aşıladı! Ev fiyatlarına etkisi ne olacak?

Konut sahibi olmak, toplum ve bireyler için oldukça hassas bir konu. Vatandaşların yaşam memnuniyetini ve geleceğe dair umutlarını zinde tutmak için konut sahibi olmanın ulaşılabilir bir hedef olması şart. Özellikle de dar gelirli haneler için. Çok hızlı artan konut fiyatları, bu hayali erişilebilir olmaktan çıkarmıştı.

Konut fiyatlarının son 12 aylık dönemde yüzde 173.8 oranında artması zaten birçok şeyi anlatıyor. Konutun metrekare birim fiyatı Türkiye genelinde ortalama 14 bin TL, İstanbul'da ise 22 bin 590 TL seviyesine yükseldi. Ortalama bir konutun fiyatı 2 milyon TL'yi çoktan aştı. Bu seviyeler, henüz konut sahibi olamayan kesimlerde hayal kırıklığına ve umutsuzluğa yol açıyor.

Durumun farkında olan hükümet, bir süredir bu toplumsal sorunu aşmanın yollarını arıyor. Kamu bankaları geçtiğimiz aylarda piyasa faizinin altında kredi fırsatı sunmuştu. Ama bu adımdan beklenen verim alınamadı.

Faiz oranları düşük tutulmaya çalışılsa da aylık kredi taksitleri, toplumun ekseriyeti için ödenebilecek seviyelerin oldukça üzerindeydi. Yatırım amaçlı olarak ikinci hatta üçüncü evini almak isteyen belli bir gelir zümresindeki insanlar daha çok bu kredilere erişebildi. Kredi kampanyaları, günün sonunda konut fiyatlarını şişirdi.

PİYASA MEKANİZMASI ÇÖZÜM BULAMADI
Konut talebi belli bir gelir seviyesindekilerin elinde yoğunlaşınca, inşaat şirketleri daha çok lüks konut üretimine yöneldi. Yüksek arsa fiyatları da konut arz kompozisyonundaki bu eğilimi besledi. Dar ve hatta orta gelirli ailelerin satın alabileceği konut miktarı azaldı. Piyasa mekanizması bu tıkanmayı çözemeyince, sosyal konut projesine yönelik bir beklenti oluştu.

Başkan Recep Tayyip Erdoğan'ın bu hafta açıkladığı 500 bin sosyal konut projesi bu açıdan çok değerli bir adım. Proje, tüm ülkeyi kapsıyor. Ödeme koşulları oldukça makul. Bu proje, konut sahibi olma yolunda vatandaşlara yeniden umut aşıladı.

Projenin açıklanmasının ardından bir anda konut fiyatlarının gerilemesini beklemek gerçekçi olmaz. Ama konutlar tamamlandıkça orta ve uzun vadede konut fiyatlarının hızı en azından reel ölçekte dizginlenecektir. Bu projenin etkisi ortaya çıktıkça, yeni sosyal konutlar için düğmeye basılmasını bekleyebiliriz.

NET HATA VE NOKSAN MESELESİ

Avrupa basını Türkiye ekonomisini karalamaya dönük olarak yeni bir girişim içinde. Bu defa mesele, ödemeler dengesinde yer alan "net hata ve noksan" kalemindeki döviz artışı. Bu döviz girişinin kaynağının yaptırımları delmeye çalışan Rusların Türkiye'ye soktukları dövizler olduğunu iddia ediyorlar. Türkiye'yi yaptırımların delinmesine zemin hazırlayan ülke olmakla suçluyorlar.

Mesele biraz teknik olduğu için önce net hata ve noksanın ne olduğunu kabaca anlatarak başlayalım. Ödemeler dengesi, bir ülkenin diğer ülkelerle yapmış olduğu uluslararası ekonomik işlemleri dönemsel olarak kayıt altına alan bir tablodur. İhracat, ithalat, turizm gelirleri, turizm giderleri, dış yardımlar, portföy yatırımları, uluslararası krediler, doğrudan yabancı yatırımlar ve rezerv gibi kalemler, ödemeler dengesi tablosu içerisinde kayıt altına alınarak takip edilir. Ödemeler dengesi, borç-alacak ilişkisine göre derlenen çift kayıt muhasebe sistemine dayalıdır. Yani dönem içerisinde yurtdışından giren paranın yurtdışına çıkan paraya eşit olması gerekiyor. Ancak, bu eşitlik çeşitli nedenlerden dolayı gerçekleşmeyebilir. Bu nedenlerden bazıları şunlardır:

Veri kaynaklarının farklı olması,
Borç ve alacak kayıtlarının farklı dönemlerde raporlanması,
Ölçme/kayıt hataları,
Finansal sisteminin içerisinde olmayan kayıt dışı döviz transferleri.

Ödemeler dengesinde eşitliği sağlamak için bu tip nereden kaynaklı olduğu ilk etapta kesin olarak bilinemeyen giriş veya çıkışlar "net hata ve noksan" (NHN) kalemi içerisine kaydedilir. Aylık geçici verilerin yerini kesin veriler alınca, yeni kaynaklardan daha sağlıklı veriler derlenince ve bazı yöntemsel iyileştirmeler yapılınca NHN kalemi içerisine kaydedilen döviz miktarı zamanla azalır. Merkez Bankası'nın yapmış olduğu bir çalışmanın sonuçlarına göre, 2009-2014 döneminde NHN içinde değerlendirilen toplam meblağ iki yıl içerisinde ortalama yüzde 45, dört yıl içerisinde ise yüzde 80 azalmış. Önceden doğru tespit edilemeyen döviz giriş ve çıkışlarının çoğu zamanla doğru adreslerine kaydedilmiş.

OLASI NEDENLER
Ocak-Temmuz 2021 döneminde NHN kalemi içerisinden Türkiye'ye giren para 10.2 milyar dolardı. Bu yılın aynı döneminde 24.4 milyar dolara yükselmiş. Yüksek bir artış olduğu ortada. Ancak mevcut dönemin koşulları dikkate alındığında bu artışın şaşırtıcı olduğu söylenemez.

Neden? TL çok fazla değer kaybetti. Zayıflayan TL, turistler için Türkiye'yi cazip hale getirdi. Bulgaristan ve Gürcistan gibi komşu ülkelerden günübirlik alışveriş için gelenler bile var. Haliyle kayıt dışı turizm harcamalarında artış yaşanıyor. Kur korumalı mevduat ile birlikte 'yastık altı' diye tabir ettiğimiz finansal sistemin dışındaki dövizin bir kısmı sisteme girdi. Bunu da atlamayalım. Tabi bir de işin Rusya-Ukrayna savaşı boyutu var. Savaştan ve yaptırımlardan kaçanların Türkiye'de yatırım yapması, ev alması anormal bir gelişme değil. Sadece Ruslar değil, Ukraynalılar için de bu durum geçerli.