Kira geliri olanlar dikkat: Kim ne kadar vergi ödeyecek? A'dan Z'ye yapılması gerekenler

Geçen yıl elde edilen kazançlara ilişkin yıllık gelir vergisi beyannamesi verme süreci başladı. Gelir İdaresi Başkanlığı'nın duyurusuna göre mükellefler, beyannamelerini 31 Mart'a kadar iletebilecek. Tahakkuk eden verginin ilk taksiti ve damga vergisi de aynı tarihe kadar ödenecek. İkinci taksit için son gün ise 31 Temmuz.

Ticari, zirai ve mesleki faaliyeti nedeniyle gerçek usulde vergilendirilen gelir vergisi mükellefleri 2025 yılına ilişkin beyannamelerini elektronik ortamda gönderecek. Geliri yalnızca ücret, kira, menkul sermaye iradı veya diğer kazanç ve iratlardan oluşanlar ise Dijital Vergi Dairesi üzerinden Hazır Beyan Sistemi'ni kullanabilecek.

KİRA GELİRİ ELDE EDENLER İÇİN KRİTİK EŞİKLER

Takvim Gazetesi'nden Çığıl Ön Yener'in haberine göre, 2025 yılı içinde konuttan yıllık 47 bin liranın üzerinde kira geliri elde edenler beyanname vermek zorunda. İş yerlerinde ise bu sınır 330 bin lira olarak uygulanıyor.

Yıllık 47 bin lira ve altında mesken kira geliri olanlar gelir vergisi ödemiyor. Ancak ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar, 47 bin liranın üzerinde konut kira geliri elde edenler ya da ücret ve diğer gelir unsurları toplamı 2025 yılı için belirlenen 1 milyon 200 bin lirayı aşanlar bu istisnadan yararlanamıyor. Gelirini süresinde beyan etmeyen veya eksik bildirenler de istisna hakkını kaybediyor.

BEYANNAME NASIL VERİLECEK?

Mülk sahipleri, "gib.gov.tr" adresi üzerinden Hazır Beyan Sistemi'ne giriş yaparak beyannamelerini doldurabiliyor. Dijital Vergi Dairesi üzerinden sisteme ulaşmak mümkün.

Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinin ilk taksiti ve damga vergisi 31 Mart'a kadar, ikinci taksit ise 31 Temmuz'a kadar ödenecek.

HANGİ YÖNTEM DAHA AVANTAJLI?

Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde iki yöntem bulunuyor: götürü gider ve gerçek gider.

Götürü gider yönteminde, istisna düşüldükten sonra kalan tutarın yüzde 15'i gider olarak kabul ediliyor. Belge ibrazı gerekmiyor.

Gerçek gider yönteminde ise Gelir Vergisi Kanunu'nda sayılan harcamalar kira gelirinden indirilebiliyor. Bu yöntemi seçenlerin gider belgelerini 5 yıl boyunca saklaması gerekiyor.

Götürü gider yöntemini tercih edenler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemiyor. Gerçek gider yöntemini seçenler ise istedikleri yıl götürü gider yöntemine geçebiliyor.

GERÇEK GİDERDE HANGİ HARCAMALAR DÜŞÜLEBİLİYOR?

Kiraya verilen gayrimenkule ilişkin aydınlatma, ısıtma, su, asansör giderleri; idare ve sigorta giderleri; bakım, onarım ve idame harcamaları indirilebiliyor.

Konutlar hariç olmak üzere kiraya verilen mal ve haklara ilişkin borç faizleri düşülebiliyor. Konutun satın alındığı tarihten itibaren 5 yıl süreyle alım bedelinin yüzde 5'i de indirim konusu yapılabiliyor (2021'den önce alınan konutlar hariç).

Isı yalıtımı ve enerji tasarrufuna yönelik harcamalar 2025 yılı için 9 bin 900 lirayı aşmıyorsa gider yazılabiliyor. Ayrıca mülk sahibi evini kiraya verip başka bir evde kirada oturuyorsa, ödediği kira bedelini de indirebiliyor.

KONUT KREDİSİ FAİZİ ARTIK DÜŞÜLEMİYOR

4 Aralık 2025 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan ve 2025 yılı gelirlerine uygulanmak üzere yürürlüğe giren düzenlemeyle, mesken kira gelirlerinde kredi faizlerinin indirimine son verildi. Bu imkan yalnızca iş yerleri için devam ediyor.

SİGORTA VE EĞİTİM HARCAMALARINDA SINIRLAR

Hayat sigortası primlerinin yüzde 50'si, şahıs sigorta primlerinin ise yüzde 100'ü indirim konusu yapılabiliyor. Ancak toplam indirim tutarı, beyan edilen gelirin yüzde 15'ini ve asgari ücretin yıllık tutarını aşamıyor. Bireysel Emeklilik Sistemi'ne ödenen katkı payları indirim kapsamında yer almıyor.

Mükellefin kendisi, eşi ve çocukları için Türkiye'de yapılan eğitim ve sağlık harcamaları da beyan edilen gelirin yüzde 10'unu aşmamak kaydıyla indirilebiliyor. Kitap, kırtasiye, servis, forma ve özel yurt giderleri kapsama girerken; okul yemek ücretleri ve vakıf üniversitelerine yapılan ödemeler indirim olarak kabul edilmiyor.

SIFIR VERGİ MÜMKÜN MÜ?

Konut kira geliri 47 bin liranın altında olanlar beyanname vermiyor. Bu tutarın üzerinde geliri olanlar ise beyanname vermek zorunda. Gerçek gider yönteminde indirilebilir gider tutarı geliri aşarsa gelir vergisi sıfırlanabiliyor. Ancak damga vergisi ödenmeye devam ediyor. Bu durum genellikle evini kiraya verip başka bir evde kirada oturan mükelleflerde görülüyor.

VERGİ ORANLARI NASIL UYGULANIYOR?

2025 yılı tarifesine göre gelir vergisi oranları şöyle:

• 158 bin liraya kadar yüzde 15.
• 330 bin liranın 158 bin lirası için 23 bin 700 lira, fazlası yüzde 20.
• 800 bin liranın 330 bin lirası için 58 bin 100 lira, fazlası yüzde 27.
• 4 milyon 300 bin liranın 800 bin lirası için 185 bin lira, fazlası yüzde 35.
• 4 milyon 300 bin lirayı aşan tutarlarda ise 1 milyon 410 bin lira ve fazlası için yüzde 40 oranı uygulanıyor.

480 BİN LİRALIK KİRA GELİRİNDE ÖRNEK HESAPLAMA

Yıllık 480 bin lira kira geliri elde eden ve 120 bin lira gerçek gideri bulunan bir mükellef için hesaplama şöyle yapılıyor:

• 47 bin liralık istisna düşüldüğünde 433 bin lira kalıyor.
• İndirilebilecek gider tutarı formüle göre 108 bin 250 lira olarak hesaplanıyor.
• Vergiye tabi matrah 324 bin 750 liraya düşüyor.
• Bu durumda ödenecek gelir vergisi 57 bin 50 lira oluyor.
• Damga vergisiyle birlikte toplam ödeme 58 bin 239 lira 50 kuruşa ulaşıyor.

Aynı gelirde götürü gider yöntemi tercih edildiğinde ise gider tutarı 64 bin 950 lira olarak hesaplanıyor. Vergiye tabi matrah 368 bin 50 liraya çıkıyor. Ödenecek gelir vergisi 68 bin 373 lira 50 kuruş, toplam ödeme ise 69 bin 563 lira oluyor.

Beyanname süresinde verilmez ya da eksik bildirim yapılırsa özel usulsüzlük cezası uygulanıyor. Verginin zamanında tahakkuk etmemesi halinde ise bir kat vergi ziyaı cezası söz konusu oluyor.

Kira geliri elde eden mülk sahipleri için yöntem seçimi ve gider planlaması bu yıl da ödenecek verginin tutarında belirleyici olacak.