Miras ev ve arsalarda yeni dönem: Satış düğümü çözülüyor! Kardeşler arasındaki tapu kavgalarına son veren düzenleme

Aileler arasında uzun süren ortaklığın giderilmesi davalarına ve miras kalan taşınmazların değerinin altında satılmasına ilişkin yeni bir düzenleme hayata geçirildi. Miras yoluyla edinilen ev, arsa ve tarlaların satışında, gerekli şartların karşılanması halinde ilk artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacak.

31 Temmuz 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflas Kanunu'nun 114. maddesi değiştirildi. Düzenleme, tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazları kapsıyor. Yeni usul, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi halinde uygulanacak.

İLK ARTIRMA YALNIZCA MALİK MİRASÇILAR ARASINDA

Yeni düzenlemeye göre ilk artırma, yalnızca taşınmazda mülkiyet hakkı bulunan mirasçılara açık olacak. Mirasçı olmayan akrabalar dahil üçüncü kişiler bu artırmaya katılamayacak.

Mirasçılara özel artırma usulü bir defaya mahsus uygulanacak. İlk artırmada satış gerçekleşmemesi halinde ikinci artırmaya geçilecek.

İLK ARTIRMADA TEKLİF SINIRI NASIL BELİRLENECEK?

Mirasçılar arasında yapılacak ilk artırmadaki teklifin, taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 100'ü ile taşınmazla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına göre öncelikli olan alacakların toplamından yüksek olan tutarı karşılaması gerekecek.

Teklif ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını da aşacak. Böylece mirasçılara özel ilk artırmada taşınmazın muhammen kıymetinin altında satış yapılamayacak.

MUHAMMEN KIYMET NASIL BELİRLENECEK?

Muhammen kıymet, taşınmaz için yapılan kıymet takdiri sonucunda belirlenecek. Mirasçılar, artırmaya katılmadan önce kıymet takdiri raporunu ve satış ilanındaki mali şartları inceleyebilecek.

İLK ARTIRMADA ALICI ÇIKMAZSA NE OLACAK?

Mirasçılara özel ilk artırmada alıcı çıkmaması veya teklif şartlarının karşılanmaması halinde ikinci artırma yapılacak. Bu artırma herkese açık olacak.

İkinci artırmada asgari teklif; muhammen kıymetin yüzde 50'si ile taşınmazla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına göre öncelikli olan alacakların toplamından hangisi yüksekse bu tutar esas alınarak belirlenecek. Teklifin paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını da karşılaması gerekecek.

YENİ SİSTEM İÇİN İKİ TEMEL ŞART

İlk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılabilmesi için iki şartın birlikte sağlanması gerekiyor:

1. Taşınmazdaki bütün maliklerin mülkiyet hakkını miras yoluyla edinmiş olması gerekiyor.
2. Taşınmazda mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması gerekiyor.

Bu şartlardan herhangi biri sağlanmazsa mirasçılara özel ilk artırma usulü uygulanmayacak.

MİRAS PAYI ÜÇÜNCÜ KİŞİYE DEVREDİLİRSE NE OLACAK?

Mirasçılardan birinin payını mirasçı olmayan üçüncü bir kişiye devretmesi halinde taşınmazdaki bütün maliklerin mirasçı olması şartı ortadan kalkacak.

Bu durumda ilk artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılmasına ilişkin özel düzenleme uygulanmayacak. Artırma genel usule göre üçüncü kişilerin katılımına da açık olacak.

DÜZENLEME HANGİ SATIŞLARDA UYGULANACAK?

Sabah'ın haberine göre, Düzenleme 31 Temmuz 2026'da yürürlüğe girdi. Ancak bu tarihten önce ilan edilen açık artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam edecek.

31 Temmuz 2026 ve sonrasında ilan edilen, kapsam şartlarını taşıyan satışlarda ise mirasçılar arasında ilk artırma usulü uygulanacak. Bu nedenle devam eden ortaklığın giderilmesi dosyalarında satış ilanının tarihi belirleyici olacak.

4. MİRAS MÜLKLERİNİN SATIŞINDA MERAK EDİLENLER

Eski sistem nasıl işliyordu?

Önceki sistemde gerekli şartları sağlayan üçüncü kişiler ilk artırmadan itibaren ihaleye katılabiliyordu. Birinci ve ikinci artırmalarda genel asgari teklif eşiği, muhammen kıymetin yüzde 50'si ile kanunda belirtilen öncelikli alacakların toplamından yüksek olan tutar ve satış masrafları üzerinden belirleniyordu.

Yeni sistem nasıl işleyecek?

Kapsama giren taşınmazlarda ilk artırma bir defaya mahsus olmak üzere yalnızca malik mirasçılar arasında yapılacak. Bu artırmada teklif sınırı, muhammen kıymetin yüzde 100'ü esas alınarak kanundaki diğer mali şartlarla birlikte hesaplanacak.

İlk artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırma herkese açılacak ve genel yüzde 50 eşiği uygulanacak.

Taşınmazı almak isteyen mirasçı ne yapmalı?

Mirasçının satış ilanını takip etmesi, kıymet takdiri raporunu incelemesi ve teklif şartlarını karşılayacak finansmanı önceden hazırlaması gerekiyor. Somut dosyalardaki şartlar değişebileceği için hukuki değerlendirme alınması hak kaybı riskini azaltabilir.

ESKİ VE YENİ SİSTEM KARŞILAŞTIRMASI

Başlık	Eski sistem	Yeni sistem
İlk artırmaya katılım	Üçüncü kişilere açık	Şartlar sağlanırsa yalnızca malik mirasçılara açık
Özel uygulama sayısı	Bulunmuyordu	Bir defaya mahsus
İlk artırmadaki temel eşik	Muhammen kıymetin yüzde 50'si	Muhammen kıymetin yüzde 100'ü
İkinci artırma	Herkese açık	İlk satış olmazsa herkese açık
İkinci artırmadaki temel eşik	Muhammen kıymetin yüzde 50'si	Muhammen kıymetin yüzde 50'si
Üçüncü kişi payı bulunması	Genel usul	Mirasçılara özel artırma uygulanmaz
Geçiş ölçütü	—	Satış ilanının tarihi